Каким основным свойством обладает общее имущество

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона “Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии (мощности), в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, обеспечивающие возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), обязанность по приобретению, установке, замене, допуску в эксплуатацию, а также последующей эксплуатации которых возлагается на гарантирующих поставщиков электрической энергии в соответствии с Федеральным законом “Об электроэнергетике”.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода(рис. 5) [1, с. 26].

Социальная Экономическая

потребность потребность

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Как благо Основные Как источник

характеристики дохода

Полезность Стоимость

Совокупность Цена

юридических прав

Совокупность

юридических прав

Показатели спроса

и предложения

Характеристика

статуса человека Средства

производства

Рис. 5. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Объекты недвижимости обладают признаками, которые присущи им и отличают их от других объектов:

1. Стационарность, неподвижность – признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность– объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах.

3. Долговечность– долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Кроме основных признаков можно выделить частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости (рис. 6) [1, с. 29].

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что и показывает разновидность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надежном состоянии требует больших затрат.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий (рис. 7) [1, с. 30]: материальная (физическая); правовая; экономическая.

Различные объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от признаков и их эксплуатационно-технологических показателей.

Например, здания могут быть классифицированы по:

– производственному назначению (культурно-бытовые, обслуживающие, жилые);

– этажности (одноэтажные, многоэтажные);

– видам строительных материалов (каменные, деревянные, панельные);

– температурным режимам (отапливаемые, неотапливаемые);

– видам освещения (естественное, искусственное);

– и т. д.

На западном рынке принята другая, отличающаяся от российской классификация объектов недвижимости по категориям [4, с. 34-35]:

1. Категория А –недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на:

– специализированную недвижимость – приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования);

– неспециализированную недвижимость – обыкновенные здания – офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные признаки Частные признаки Функциональные признаки

Стационарность Материальность Долговечность Разновидность Производственные Непроизводст-

неподвижность объекты венные

объекты

связь с земной натурально- Уникальность участие в создании обеспечивают

поверхностью вещественная продукции, условия для

форма оказании услуг проживания и

Неповторимость обслуживания

невозможность стоимостная людей

перемещения форма

в пространстве

Рис. 6. Признаки объектов недвижимости

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Материальный Объект Экономический

объект гражданских объект

прав

Очерченные Право собственности Товар

границы Право хозяйственного Источник дохода

Размер ведения для собственника

Площадь Право оперативного Источник

Объем управления финансовой

Качественные Право доверительного устойчивости

параметры управления собственника

Право застройки

Право залога

Право имущественного

приобретения

Реальная повинность

Сервитуты

Право пожизненного

наследования

Право бессрочного

постоянного пользования

и аренды

Бремя содержания

Рис. 7. Триединство объектов недвижимости

2. Категория Б –недвижимость для инвестиций. Данным видом недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

3. Категория В – избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободными участками, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем.

На рис. 8 представлена укрупненная классификация объектов недвижимости [1,с. 29].

Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные

части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной, муниципальной и государственной собственности, а остальные части – в долевой собственности граждан и/или юридических лиц, муниципальных образований, субъектов РФ.

Любой жилой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. Однако с позиций использования для проживания данная конструкция является неоднородной. В состав дома входит имущество, которое может быть обособлено, т. е. которым можно владеть, пользоваться и распоряжаться единолично (исключительно) без ущерба прав и интересов других собственников аналогичного обособленного имущества. Таким имуществом в доме являются изолированные помещения, предназначенные для жилья или квартиры (комплексы жилых и нежилых помещений).

Места «общего пользования», например, чердаки, подвалы, лестничные клетки, необходимые для доступа в свои помещения, а также несущие и ограждающие конструкции (неотделимые элементы здания) могут быть только общими для владельцев разных помещений.

Таким образом, квартиры, принадлежащие на правах собственности, представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиции стоимости строительства это имущество составляет примерно 10 – 15 % от стоимости строительства дома.

Общее имущество, без которого не может существовать или использоваться по назначению обособленное (личное) имущество – квартира (помещение), составляет примерно 85 – 90 % от стоимости строительства дома. Это имущество обладает свойством неделимости. Это означает, что любой владелец помещения – «жилья» должен владеть одновременно правом единоличной собственности на «жилье» и правом долевой собственности на общее имущество. К общему имуществу относятся: все инженерно-технические и прочие системы, без доступа и пользования которыми невозможно эксплуатировать обособленные виды недвижимого имущества (помещения), а также земельный участок, на котором находятся площади, принадлежащие индивидуальным владельцам; внешние стены и крыша здания, внутренние помещения (вестибюли, коридоры, кладовки); лестничные площадки и пролеты; лифты, электрические кабели и механическое оборудование.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности, является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.

Итак, кондоминиум – это, прежде всего форма права собственности или владения на правах собственности. Важнейшей особенностью кондоминиума является индивидуальное владение отдельными площадями на правах собственности, в то время как места общего пользования и оборудование, необходимое для обслуживания площадей, относящихся к индивидуальной собственности, находятся в совместном владении. Структура кондоминиума представлена на рис. 9 [1, с. 23].

Недвижимость в совместной собственности является «неделимой»: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев. Такая совместная собственность не может быть разделена по требованию отдельного владельца. Доля собственника недвижимости, находящейся в совместном владении, неотделима от принадлежащей ему индивидуальной собственности в кондоминиуме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи последней.

Кондоминиум –организация «самоуправленческая», а деятельность по достижению совместной цели – самоуправление. Организационно-правовые формы организации могут быть различными, наиболее распространенными из которых являются:

– жилищный кооператив –организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формальный собственник общего имущества в виде кооператива;

– товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество).

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Происхождение

Естественные (природные) Искусственные (постройки)

назначение назначение

Земельные Леса и много- Участки недр Жилая Коммерческая Общественная

участки летние и водные недвижимость недвижимость недвижимость

насаждения объекты

масштаб масштаб масштаб масштаб

Земельный Текущее Кондоминиум Офисы Больницы

участок в использование дом, квартира рестораны поликлиники

обороте земельного вторичное жилье магазины театры

участка загородное жилье гостиницы школы

предприятия вокзалы

готовность к использованию

Готовые Требующие реконструкции Требующие завер-

или капитального шения строи-

ремонта тельства

Рис. 8. Укрупненная классификация объектов недвижимости

Государственная регистрация

в соответствии с законодательством

Кондоминиум

Одно здание Несколько зданий, Гаражи и другие Отд. часть

или его часть сооружений, объекты, здания

(собственность односемейные объединенные размером

помещений не садовые и дачные общим не более

менее чем у двух дома, объединенные земельным одной

домовладельцев) общим земельным участком блоксекции,

участком и имеющая

элементами изолирован.

инфраструктуры от других

частей здания

вход

Прилегающий земельный участок

Пешеходные и транспортные дороги

Водоемы, многолетние насаждения

Рис. 9. Структура кондоминиума